O tem, da gradnja hiše ni mačji kašelj, čivkajo že ptički na vejah, a le redkokdo se zaveda, s kakšnimi stroški je v resnici povezana gradnja. Ti se pogosto začnejo kopičiti, še preden so zaliti temelji. Od projektne dokumentacije in komunalnih prispevkov do priključkov in vseh tistih »malenkosti«, ki se med gradnjo hitro seštejejo v precejšnjo številko. Prav zato je dobro finančno načrtovanje eden najpomembnejših temeljev vsakega novega doma – še preden hiša dobi prve zidove.
»Pogosto slišimo, da so ljudje po končani gradnji in vselitvi prepričani, da se česa takšnega ne bodo lotili nikoli več. Naš cilj pa je, da bi lahko rekli drugače – bilo je zahtevno, vendar bi se za to pot odločili še enkrat,« pove Črt Jaklič, vodilni arhitekt mladega in nadvse perspektivnega slovenskega start upa LynxCraft. V njem interdisciplinarna ekipa strokovnjakov razvija celovito digitalno rešitev Lynx kopilot, ki zasebnim investitorjem poenostavlja proces gradnje doma – od pridobivanja informacij o zemljišču in avtomatizacije idejnih zasnov do izbire projektnih partnerjev ter sprejemanja informiranih odločitev skozi celoten potek gradnje. V LynxCraftu verjamejo, da bi morala biti gradnja lastnega doma navdušujoča izkušnja, ne stresna avantura z neznanim koncem. Zato so zavihali rokave in se lotili razvoja rešitev, ki so bile sprva namenjene predvsem slovenskemu trgu. Za svoje delo so letos prejeli tudi zlato nacionalno priznanje Gospodarske zbornice Slovenije za inovacijo, danes pa svojo digitalno platformo širijo na tuje trge in z njo postavljajo nove standarde v eni najmanj digitaliziranih panog. A začnimo lepo na začetku.
Kaj bi kot arhitekt izpostavili kot največji problem, ki ste ga opažali pri zasebnih investitorjih? Kaj je bilo tisto, kar vas je spodbudilo k razvoju kopilota Lynx?
Poudaril bi tri ključne probleme. Prvi, ki sem ga na nek način izkusil tudi sam, je, da se ljudje ene največjih investicij v življenju pogosto lotijo brez jasne predstave o tem, koliko jih bo v resnici stala. Pri nakupu avtomobila vemo, kaj bomo dobili, koliko bomo plačali in približno kdaj ga bomo prevzeli. Pri gradnji hiše pa investitorji, ki s procesom niso poklicno povezani, pogosto ne vedo, kakšni stroški jih čakajo, koliko bodo posamezne postavke stale, koliko časa bo gradnja trajala in predvsem, kako razporediti sredstva glede na svoje prioritete. Drugi problem je pomanjkanje orodij za spremljanje projekta, ki za zasebnega investitorja pravzaprav sploh ne obstajajo. Investitor pogosto nima pregleda nad tem, kje v procesu je, do kakšnih odstopanj prihaja, katera je aktualna različica dokumentacije, kakšne posledice bodo imele spremembe ‒ koliko bodo projekt podražile ali časovno zamaknile. Tretji problem pa je položaj zasebnega investitorja v odnosu do izvajalcev. Nekdo, ki gradi eno hišo, nima enakega pogajalskega položaja kot investitor, ki vodi več projektov. Če nima ob sebi dobrega nadzornika oziroma strokovne podpore, lahko hitro ostane sam pri projektu, ki zahteva veliko denarja, časa in odločitev. Pogosto se vse skupaj začne z besedami »saj bomo že«, čeprav vemo, da je mogoče ta proces voditi precej bolj premišljeno.
Kje se po vaših izkušnjah proces gradnje najpogosteje zaplete že na začetku?
Najpogosteje pride do neskladja med željami investitorja in realnimi možnostmi. To se začne že pri parceli – investitor morda ne razume prostorskega načrta, lokacijske informacije in vseh omejitev, ki določajo, kaj je na zemljišču sploh mogoče zgraditi. Drugi pomemben vidik je finančni okvir. Želje so pogosto večje od razpoložljivega proračuna. Tretji pa je čas. Ljudje pogosto ne vedo, koliko časa zahtevajo posamezni postopki in zakaj je treba na določene stvari, na primer gradbeno dovoljenje, čakati. Velik del teh težav je mogoče preprečiti že z boljšim razumevanjem procesa. Če vsi deležniki v projekt vstopijo z jasnimi izhodišči – kaj nameravamo zgraditi, koliko je za to na voljo in kakšna bo časovnica –, so vsi nadaljnji koraki bistveno lažji.
Katera pa je največja napaka, ki jo ljudje naredijo, ko se lotijo gradnje hiše?
Ena največjih napak je, da se investitorji že pri nakupu parcele odločajo predvsem na podlagi občutka in premalo na podlagi podatkov. Pri tako veliki investiciji je pomembno vedeti, kaj lahko na parceli dejansko zgradimo, kakšne so omejitve in kakšni dodatni stroški nas lahko čakajo. Pogosta napaka je tudi, da se ne zavedajo vrednosti strokovne pomoči. Dober arhitekt, nadzornik ali kak drug strokovnjak pogosto ni dodaten strošek, temveč investicija, ki dolgoročno prepreči napake, spremembe in nepotrebne izdatke. Še preden pa se projekt začne, mora investitor dobro razmisliti, kako želi živeti, kaj mu je pri domu pomembno, pri čem je pripravljen sprejeti kompromis in kakšen proračun je zanj realen. Ključno je, da si že na začetku ustvari realno predstavo o projektu in ne računa na to, da bo po nekem čudežu svojo hišo zgradil bistveno ceneje od vseh drugih.
Kateri so tisti »skriti stroški«, na katere investitorji že na začetku najpogosteje pozabijo?
Stroškov je precej več, kot jih ljudje običajno vključijo v prvo oceno. Poleg arhitekta in komunalnega prispevka so tu geomehansko poročilo, geodetske storitve, različni elaborati in študije, projektna dokumentacija, soglasja in priključki. Pri nekaterih parcelah se lahko pojavijo tudi stroški spremembe namembnosti zemljišča ali dodatnega infrastrukturnega opremljanja. Pomembno pa je tudi vedeti, da se stroški ne končajo, ko se gradbena mehanizacija odpelje z dvorišča. Za zaključek projekta so potrebni še uporabno dovoljenje, geodetski posnetek izvedenega stanja ter ureditev vpisa stavbe v kataster nepremičnin in zemljiško knjigo. Posamezne postavke morda niso zelo visoke, ko pa jih seštejemo, lahko predstavljajo zelo konkreten znesek.
Kaj vse lahko danes iz lokacijskih podatkov o konkretni parceli izvemo, še preden se investitor odloči za nakup?
Podatke lahko v grobem razdelimo na dve skupini. Prva so oblikovne in prostorske usmeritve – na primer, kakšna streha je dovoljena, kakšni so gabariti objekta in kakšna mora biti njegova umestitev. To investitorju že zelo zgodaj pomaga razumeti, ali so njegove želje na tej parceli sploh izvedljive. Druga stvar pa so različna varovanja in omejitve: varovalni pasovi infrastrukture, erozijska območja, druga zaščitena območja in podobno. Tukaj ni več pomembno samo, kako bo hiša videti, ampak predvsem, na kakšen način jo je na lokaciji sploh mogoče varno postaviti. Lokacijski podatki lahko pokažejo tudi, da bo potrebna dodatna študija, dokončna slika pa se v nekaterih primerih izriše šele z geomehanskim poročilom. Zato je toliko pomembneje, da investitor te informacije pridobi čim prej – še preden se odloči za nakup.
Vaša platforma omogoča oceno celotne investicije za točno določeno hišo na točno določeni parceli. Kako pomembno je, da investitor že pred idejno zasnovo ve, koliko ga bo projekt v resnici stal?
Zelo pomembno. Danes se ocena gradnje pogosto izraža preprosto v evrih na kvadratni meter, vendar je to zelo grob podatek. Ne pove na primer, ali govorimo o neto ali bruto površini, ali je v ceno vključen DDV in predvsem, kaj vse je v oceno vključeno. Mi investitorju ponudimo precej bolj konkreten odgovor. Na platformi se v začetnih fazah dela z osnovnim volumnom objekta, če pa se odloči za nadaljevanje projekta z Lynx certificiranimi arhitekti, oceno investicije sproti posodabljamo glede na dejansko zasnovano hišo in konkretno parcelo. Pri tem uporabljamo lastne podatkovne baze o cenah gradnje in druge relevantne podatke, zato lahko pripravimo zelo natančno oceno za različne lokacije po Sloveniji. Pomemben korak je tudi komunalni prispevek. Slovenija ima 212 občin in posledično zelo različne občinske odloke ter njegove izračune. Z uporabo umetne inteligence lahko te podatke preberemo in investitorju ponudimo podatek, ki ga v danem trenutku dejansko potrebuje. Tako lahko zagotovimo kar najbolj natančne izračune končnega stroška. Po naših podatkih gre za manj kot 10-odstotna odstopanja, po idejnem projektu pa je to odstopanje še manjše, okoli 5 %.
Platforma uporabnikom omogoča tudi, da za poljubno parcelo brezplačno pridobijo lokacijske informacije in se z AI pomočnikom pogovorijo o tem, kaj je na njej mogoče zgraditi. Nato lahko preverijo tudi oceno celotne investicije za izbrano hišo na konkretni parceli, pri čemer niso zajeti le stroški gradnje, temveč celoten stroškovni okvir projekta. Naslednji korak, na katerem trenutno delamo, je AI projektni vodja, namenjen predvsem temu, da investitorjem pomaga pri vodenju projekta ter jim omogoča pregled nad stanjem, dokumentacijo in ključnimi informacijami.
Naslovna fotografija: Shutterstock
