Prenove niso le projekti, ki napolnijo dušo in srce, temveč ob vse večjem porastu zapuščenega stavbnega fonda tudi najbolj trajnosten in smiseln princip oblikovanja lastnega doma. Žal pa so vse prevečkrat povezane s številnimi predsodki, češ da so finančno bistveno večje breme od novogradnje. A dejstvo je, da je ob pravilnem in premišljenem načrtovanju mogoče deloma vnaprej oceniti stroške prenove in tiste poglavitne posege, ki predstavljajo največji finančni zalogaj.
Arhitekt Jan Šimnovec se podpisuje pod prekrasno prenovo stanovanja v 350 let stari kmečki hiši, za katero si je leta 2023 prislužil nagrado BIG SEE za zasebni interjer. Po odmevni prenovi je dobil kup novih projektov prenove, nato pa je začel opažati, da so naročniki pri tem pogosto zaskrbljeni, kolikšen bo končni strošek.
»Pri novogradnji lahko končni strošek precej lažje okvirno ocenimo že na začetku – poznamo površino, na primer 200 kvadratnih metrov, in na podlagi tega določimo predvideno vrednost investicije. Pri prenovi starejše hiše pa je situacija drugačna: v idejno zasnovo in projekt se podamo, še preden lahko z gotovostjo poznamo vse stroške, saj se pravi obseg posegov pogosto pokaže šele z natančnim pregledom obstoječega objekta. Prav zato je preveritev obstoječega stanja pri prenovi še toliko pomembnejša,« je prepričan Jan iz studia dialekt, ki se je v ta namen s sodelavci odločil oblikovati Kalkulator prenov, storitev, s katero je že po nekaj ogledih na lokaciji mogoče oceniti vrednost celotne investicije.
Katera je najpogostejša napaka, ki jo ljudje naredijo, ko se odločijo za prenovo starejše hiše?
Predvsem to, da se prenove lotijo brez jasne vizije in ciljev. Če si na začetku ne zastaviš vprašanja, kaj pravzaprav želiš doseči, je zelo težko predvideti celoten projekt – tako finančno kot časovno. Pogosto se zgodi, da denarja zmanjka, še preden je prenova zaključena, ali pa se med delom pojavijo težave, ki bi jih lahko predvideli že prej. Čudno je, da se ljudje prenov lotevajo na tak način, kot da bi pri novogradnji začeli postavljati temelje, ne da bi sploh poznali zasnovo hiše. Ključno je, da se najprej odločimo, kaj želimo s prenovo doseči, nato pa določimo pravilen vrstni red del. Prav pri tem lahko naredimo kup napak. Ni smiselno najprej zamenjati oken in izolirati hiše, šele nato pa ugotavljati, ali imamo težave z vlago. Pomembno je, da si z napačnimi odločitvami ne ustvarjamo dodatnih stroškov. Mi sledimo precej ustaljenemu vrstnemu redu. Najprej rešujemo statiko in vlago, nato se lotimo hiše od zgoraj navzdol – strehe, fasade, oken, kleti in na koncu tal. Tako lahko posamezni posegi smiselno sledijo drug drugemu in se med seboj ne izničujejo.
Zakaj je pri starejši hiši tako težko že na začetku oceniti, koliko bo prenova dejansko stala?
V resnici ni nujno težko oceniti stroška, je pa prenova starejše hiše težje obvladljiv proces. Zahteva več časa, predvsem na začetku, ko si je treba vzeti čas za dobro analizo objekta in pripravo. Ne strinjamo se povsem s tem, da so prenove nujno zahtevnejše od novogradenj. So pa časovno bolj zahtevne, saj zahtevajo več vložka, energije in predvsem poglobitev v obstoječo stavbo. Pri novogradnji lahko strošek precej okvirno ocenjujemo glede na kvadraturo. Pri starejši hiši to ni dovolj. Vsaka je drugačna, vsaka ima svojo zgodovino, konstrukcijo, materiale in probleme, zato je proces veliko bolj kompleksen.
Kateri dejavniki najbolj vplivajo na razliko med prvo okvirno predstavo in končnim stroškom?
Eden ključnih dejavnikov je zagotovo kakovost priprave. Več ko o hiši vemo že na začetku, manj je nepredvidenih situacij. Če kritične točke odkrijemo pravočasno, jih lahko vključimo v finančni načrt, se o njih prej uskladimo z izvajalci in lažje določimo potek del. Dobra predpriprava je zato ključna. Seveda pa tudi pri zelo dobro pripravljeni prenovi naletimo na kakšno nepredvidljivo situacijo. Pri starejši hiši nikoli ne moremo popolnoma izključiti presenečenj. Zato v stroki običajno svetujemo, da se pri investiciji predvidi od 15 do 20 odstotkov rezerve. Ta rezerva je pomembna varovalka, če projekt preseže prvotno zastavljeno vrednost.
Katere stvari bi moral investitor preveriti, še preden začne razmišljati o končni podobi hiše?
Pri tem bi naredil pomembno razliko med tem, kaj mora vedeti naročnik, in tem, kaj je naloga strokovnjakov. Konstrukcija, streha, vlaga, instalacije, stavbno pohištvo, izolacija in možnosti posegov so pomembne tehnične teme, vendar jih naročnik sam pogosto težko celostno oceni. To je predvsem naloga arhitekta oziroma ekipe strokovnjakov. Naročnik pa se mora že na začetku vprašati predvsem, kaj želi s hišo doseči. Mi si pri tem pomagamo s petimi ključnimi vprašanji. Zakaj se sploh lotevamo prenove? Kateri problem želimo z njo rešiti? Kako dolgoročno želimo hišo uporabljati? Kdo bo v njej živel čez deset let? In kakšen obseg prenove si sploh želimo? Zelo pomembno je tudi, da čim prej zberemo vse informacije, ki jih o stavbi že imamo. Stara gradbena dovoljenja, načrti, fotografije in pogovori s prejšnjimi lastniki so lahko izjemno dragocen vir informacij. Bolj ko poznamo zgodovino hiše, lažje predvidimo tudi njen tehnični del. Naročnik mora poleg tega razmisliti o časovnici – ali obstajajo določeni roki – in določiti okvirni proračun oziroma znesek, ki ga je pripravljen vložiti v projekt.
Ali lahko arhitekt že ob prvem ogledu pove, ali se prenova objekta splača?
To je precej kompleksno vprašanje. Mi se izogibamo temu, da bi že na prvem ogledu sodili o hiši oziroma podajali dokončne odločitve. Seveda lahko prepoznamo določena tveganja, vendar ne želimo hiše ocenjevati po občutku, temveč na podlagi podatkov. Prav zato na začetku naredimo analizo hiše. Poskušamo razumeti njeno konstrukcijo, vlago, uporabljene materiale in detajle. Hkrati ugotavljamo, kaj o stavbi že vemo in kateri podatki nam še manjkajo. Šele na podlagi tega lahko veliko bolj realno ocenimo, ali je določena prenova smiselna. Pri tem ni pomembno samo obstoječe stanje hiše, ampak tudi želje naročnika. Včasih se vprašanje, ali se nekaj »splača«, ne nanaša samo na finančno računico, ampak tudi na to, kaj želimo s hišo dolgoročno doseči. Kot zelo grobo pravilo se pogosto omenja, da se pri prenovi, ki preseže približno tri četrtine stroška novogradnje, začne postavljati vprašanje smiselnosti prenove. Po naših izkušnjah pa se takšna primerjava v praksi redko izkaže kot tako preprosta. Prenova je običajno še vedno cenejša od novogradnje, pri čemer pri novogradnji niti ne govorimo o vseh stroških, povezanih tudi z rušitvijo obstoječega objekta. Veliko je odvisno tudi od obsega posegov. Nekdo želi hišo predvsem energetsko sanirati, drugi mora poleg tega rešiti še statiko. Vse to pomembno vpliva na končni strošek.
Kako pomembna je pri tem natančna izmera oziroma digitalni zajem obstoječega objekta?
3D-skeniranje je eden prvih korakov, saj z njim dobimo zelo natančen posnetek obstoječega stanja in pravzaprav izdelamo digitalno repliko stavbe. To je še posebej uporabno pri objektih, ki so bolj odročni, saj se lahko z njimi veliko bolje spoznamo, ne da bi bili ves čas fizično na lokaciji. O hiši lahko nato veliko lažje razpravljamo s statikom in drugimi strokovnjaki, saj se lahko vsi skupaj sprehajamo po digitalnem modelu. Prednost je tudi natančnost. Načrti, ki jih izdelamo na podlagi 3D-skena, so lahko zelo natančni glede na dejansko stanje objekta. Lahko bi rekli, da dobimo nekakšen digitalni posnetek »okostja in tkiva« hiše – njene geometrije, materialov in številnih detajlov, ki jih pri klasičnem ogledu morda ne bi opazili. Pri tem digitalni model ni sam sebi namen. Postane glavni model, ki nam pride prav od začetne analize pa vse do izvedbe. Pomembno je tudi, da izhajamo iz resničnega stanja. Če skeniramo še okoliške fasade, krošnje in teren, lahko že pri idejni zasnovi veliko bolje načrtujemo umestitev hiše, poglede in odnos objekta do okolice oziroma padanja terena.
Komu je takšna storitev namenjena in kaj naročnik na koncu pravzaprav dobi?
Namenjena je tako tistim, ki so že lastniki starejše hiše, kot tistim, ki se šele odločajo za njen nakup. Nakup starejše hiše je velika življenjska odločitev in informacije o njenem dejanskem stanju so lahko pri odločitvi zelo pomembne. Po drugi strani pa se na nas pogosto obrne tudi nekdo, ki starejšo hišo že ima – jo je podedoval ali kupil – in preprosto ne ve, kako naj se projekta loti oziroma kaj naj s hišo sploh naredi. Rezultat je predvsem nabor konkretnih podatkov, ki pomagajo pri odločanju. Ključni del je digitalni model oziroma načrt obstoječega stanja. Temu dodamo poročilo o kritičnih točkah in potrebnih ukrepih – denimo glede vlage, izolacije, energetske sanacije in drugih pomembnih posegov – vse skupaj pa povežemo še z oceno investicije po posameznih sklopih. To naročniku omogoči precej boljši vpogled v to, kaj ga čaka.
