Če se kdaj sprehodite po Gold Coastu ali kateremkoli večjem avstralskem mestu, boste hitro opazili eno posebnost sodobnega bivanja – varovana naselja (gated communities) in townhouse komplekse z lastnimi bazeni, telovadnicami, otroškimi igrišči in celo skupnimi prostori za piknike. Na videz idilični ambienti niso le estetsko usklajeni, temveč temeljijo na precej strogem sistemu upravljanja, ki je za marsikaterega Slovenca na prvi pogled skoraj šokanten.
Kaj so »townhouses« in kako so zasnovana varovana naselja v Avstraliji?
Townhouse kompleksi v Avstraliji predstavljajo prehod med stanovanji in samostojnimi hišami. Gre za vrstne hiše, ki si delijo skupne stene, pogosto pa tudi infrastrukturo in prostore, kot so:
- bazeni,
- fitnesi,
- zunanji žari (BBQ območja),
- igrišča za otroke,
- skupne dvorane za srečanja stanovalcev,
- parkirišča za goste.
Pogosto so ti kompleksi ograjeni in varovani z avtomatskimi vrati, dostop pa imajo le stanovalci in obiskovalci s kodo ali daljincem.
Kaj pomeni biti lastnik v takem kompleksu?
V teh naseljih ne kupite le »hiše«, temveč del skupnosti. Lastnik je sicer vpisan v zemljiško knjigo, a:
- ne more samovoljno spreminjati zunanjosti objekta,
- ne more zamenjati oken, vrat ali barve fasade po lastni želji,
- mora spoštovati določena pravila vedenja (npr. parkiranje, hišni ljubljenčki, višina ograje itd.),
- plačuje t. i. body corporate fees – redne tedenske ali mesečne prispevke za skupno vzdrževanje.
Kaj so »body corporate fees« in kaj pokrivajo?
Body corporate je upravno telo (nekakšno združenje etažnih lastnikov), ki upravlja skupne dele naselja ter skrbi za enoten videz in kakovost bivanja. Prispevki (ki so lahko od nekaj deset do nekaj sto dolarjev tedensko) pokrivajo:
- vzdrževanje bazenov, igrišč, fitnesov, zelenic,
- elektriko skupinskih prostorov, osvetlitev okolice in podobno,
- zunanje barvanje hiš, zamenjavo oken in vrat,
- skupno zavarovanje objektov,
- najem upravitelja, vrtnarja, čistilcev,
- vzdrževanje cest, ograj, avtomatskih vrat,
- dolgoročne rezervne sklade za večja popravila (npr. nova streha, fasada, okna).
Vsako večjo spremembo (npr. prenova kuhinje, preureditev terase, postavitev klimatske naprave, zamenjava tal, prenova kopalnic, kjer se spreminja vodovod, in podobno) mora potrditi body corporate odbor.
Prednosti in slabosti takega sistema
- Enoten, estetsko usklajen videz celotnega naselja.
- Manj konfliktov med sosedi glede urejenosti.
- Višja tržna vrednost zaradi standardizacije.
- Manj osebne odgovornosti za vzdrževanje (npr. košnja trave ni vaša skrb).
- Varnost in urejenost, še posebej za starejše in upokojence.
- Stroški so višji kot pri samostojni hiši.
- Omejena svoboda glede prenov in sprememb.
- Odvisnost od odločitev skupine.
- Potencialno nezadovoljstvo, če vas »preglasujejo«.
Kako se to razlikuje od stanovanjskih blokov v Sloveniji?
V Sloveniji (še posebej pri starejših zgradbah) pogosto vidimo neusklajen videz blokov: različna okna, vsak svoja vhodna vrata, improvizirane rolete, posamezniki barvajo balkone po svoje. Vse to daje vtis razdrobljenosti, kljub skupni fasadi.
Čeprav imamo tudi v Sloveniji etažno lastnino in upravnike, ni enake stopnje centralizacije odločanja. V marsikaterem bloku si lahko lastnik sam zamenja vhodna vrata ali vgradi klimatsko napravo brez večjega nadzora. To se sicer počasi spreminja pri novogradnjah, a standardizacija in kolektivna odgovornost, kot jo poznamo v Avstraliji, sta v Sloveniji še vedno prej izjema kot pravilo.
Zakaj je tak sistem smiseln – in kako vpliva na dizajn?
Ker vse zunanje spremembe odobri body corporate, imajo ta naselja usklajeno arhitekturo. Vsaka hiša ima enaka okna, barvo strehe, enoten dovoz, tip ograje, kar daje občutek urejenosti. Notranjost je seveda svobodna, a tudi pri prenovah se lastniki pogosto posvetujejo z upravnikom zaradi napeljav, zvoka, nosilnosti itd. To spodbuja sodelovanje med oblikovalci, gradbeniki in lastniki, saj vsaka odločitev vpliva tudi na druge prebivalce kompleksa.
Townhousi ali apartmaji – različni tipi bivanja, podoben sistem skupnega upravljanja
Podoben sistem upravljanja in skupnega vzdrževanja velja tudi za apartmajske stolpnice, ki so prav tako zelo razširjen tip bivanja v Avstraliji. Tudi tam lastniki plačujejo body corporate prispevke, ki vključujejo vzdrževanje dvigal, hodnikov, fasad, parkirišč v kleti, varnostnih sistemov in pogosto tudi skupnih prostorov, kot so telovadnice, bazeni ali prostori za piknike. Nekateri se raje odločajo za townhouse enote, ker imajo več prostora, lastno garažo, atrijski vrt in občutek bivanja kot v hiši. Drugi pa prisegajo na apartmaje, predvsem zaradi velikih balkonov, pogleda na morje, dostopa do dvigala in bližine urbanih središč. Na območjih ob obali, kot je Gold Coast, kjer je zemljišč vedno manj, so visoke stanovanjske stolpnice postale priljubljena rešitev za maksimalni izkoristek prostora in razkošno bivanje z razgledom.
Skupnost pred individualnostjo
Avstralski model bivanja v varovanih naseljih prinaša več urejenosti, občutek varnosti in skupnosti, a tudi več pravil in višje stroške. Za Slovenca, vajenega individualnega pristopa k lastništvu, je to morda na prvi pogled omejujoče, a dolgoročno pomeni večjo kakovost bivanja. Morda pa je ravno ta model navdih tudi za prihodnje slovenske projekte – z večjim poudarkom na usklajenosti, skupnih prostorih in dolgoročnem vzdrževanju, ki presega le »fasado na vsakih 30 let«.
Fotografije: Harbour Shores Gold Coast
